Всички ние- активни участници на пазара на недвижими имоти през изминалата 2018г. бяхме свидетели на един устойчив пазар с очаквания за повишаване на цените на предлаганите имоти с до 5% на годишна база. Тези очаквания се оправдаха напълно- нещо повече- разшири се периметъра на имотите, които се доближиха до цените в централната зона на града. Имам предвид районите около първият магазин Била, кварталите Казански и Самара-3, а отчасти и квартал Железник- изток. Подчертавам, че тази съпоставка касае жилищни имоти- ново строителство.
Определено пазара на имоти през изминалото първо тримесечие на настоящата година се характеризира с леко забавяне в обема на сделките и лек застой в цените. Сбъдва се прогнозата за логичен и предвидим ( доколкото е възможно, когато говорим за свободен пазар) имотен пазар през настоящата 2019година. Тренда е леко нагоре в рамките на 2- 3% на годишна база, разпределени пропорционално на тримесечие- около половин процент. От една страна това е знак за зрялост на участниците в този процес- и купувачи и продавачи ( предприемачи), а от друга страна можем да говорим за стабилен имотен пазар в общ план. Нищо ново под слънцето: От 2005 г. насам (това е годината, от която има официално обявена статистика на сделките на Агенция по вписванията – Имотен регистър) всяка година се повтаря един и същи сценарий, що се отнася до тримесечията: традиционно слабо първо тримесечие на годината; традиционно по- силни второ и трето тримесечие; задължително пиково четвърто тримесечие.
Нормалната търговска логика показва, че относителната продажна цена на квадратен метър застроена площ при по- малките апартаменти е по- висока от тази при по- големите апартаменти. В този смисъл търсенето на 1- стайни и 2- стайни апартаменти се запазва на нивата от 2018г. Забелязва се по- засилено търсене на апартаменти с 2 и повече спални. Основните критерии са стандартните за този тип търсене: местоположението е водещо; етаж/ етажност на сградата; изложение; наличие/ липса на преход/ и; състояние на общите части на сградата; Въпреки, че при новото строителство нетната използваема площ е редуцирана с до 20% ( в зависимост от конкретният проект), определено този тип имоти са предпочитани от купувачите. Имотите в стари сгради са предпочитани от купувачи, които държат на определена локация или площта за тях е водеща. Тази посока според мен ще се запази до края на годината.
По отношение на цените- запазиха се нивата от последното тримесечие на 2018година. Те определено се диктуват от купувачите. Болшинството от потенциалните клиенти са млади и на средна възраст хора, предимно български граждани, с достатъчно добри доходи, които могат в дългосрочен план да обезпечат тегленето и изплащането на банков кредит за покупка на жилищен имот. Ниските лихви по ипотечните заеми към настоящият момент кара много хора да пристъпят към покупка на имот с цел инвестиция, а не за пряко лично ползване. Това според мен обаче не влияе пряко на цените на имотите.
Очакваше се лек ръст в лихвите по банковите заеми през тази година. До момента остава тенденцията за лихви по ипотечните кредити близо до 3%. При евентуално леко покачване на лихвените нива от страна на банките, това няма да се усети съществено и пряко в нивата на цените на имотите. По- скоро ще се отрази в размера на самоучастие на купувачите.
Купувачите от своя страна станаха по- предпазливи във вземането на окончателно решение за покупка- провокират първоначално обявената продажна цена понякога с повече от 10% от цената; влизат в преговори на много късен етап от огледите; често правят два и повече огледи на имот, който е привлякъл вниманието им и който се доближава до техните критерии; самите купувачи не рядко променят критериите си за имота „в движение“ така да се каже.
От друга страна покупките на „зелено“ като един от начините за придобиване на имот на по- ниска цена ( с до 30% по- ниска от цената на имота след въвеждането му в експлоатация- получаването на Акт 16) не намаляват.
Периодът януари – март се характеризира с пълен превес на новото строителство, което съставлява 90% от купените жилища и продължаващ силен интерес към покупки на жилища в проекти в начален етап на строителство. Причините за това са по- ниските цени на старта в сравнение с цените в напреднал етап на изграждане, както и по- големия избор от налични апартаменти, с който купувачите разполагат.
Този вид покупка обаче винаги е криела своите рискове от страна на купувачите и трябва ясно да си дават сметка дали този “ дискаунт“ в цената си заслужава риска от провал на целия проект. Схемите на разплащане на такъв тип сделки са най- различни и обикновено се договарят индивидуално с всеки клиент. Забелязва се тенденция банките да отпускат заеми за покупка на такива имот след издаването на поне Акт 15 и задължително обвързано със степента на завършеност на проекта.
Очаквам до края на настоящата година тенденцията в забавянето ръста на цените да се запази.
Пазарът на недвижими имоти в Стара Загора и региона през първото тримесечие на 2019 г. и тенденции за годината.
