Оценка на имот

За извършване на различен вид правни действия с недвижим имот се нуждаем от
остойностяване на имота. Необходимост от такава оценка на даден имот се явява най-
често при съдебни спорове за делба на недвижимо имущество, при определяне
стойността на обезпечение, при имоти за ипотекиране (при кредит) от страна на
банките, при процесите на приватизация и др. Всеки недвижим имот има два вида
оценки– данъчна оценка и пазарна оценка.
Данъчна оценка
Данъчната оценка на недвижимите имоти се определя от данъчния орган по
законоустановени норми в зависимост от вида на имота, конструкцията, овехтяването,
площта, състоянието, етажа, местонахождението и др. Данъчната оценка служи за база
при облагането на имота с годишен данък. Когато имаме придобиване на имот
(независимо от това по какъв начин), собственикът трябва да уведоми в 2-месечен срок
съответното данъчно подразделение по местонахождение на имота и да подаде
декларация по чл. 14 от Закона за месни данъци и такси, за се заведе партидата на
негово име и да се обложи имотът с годишен данък. Данъчната оценка е необходим
документ винаги, когато извършваме сделки по прехвърляне или учредяване на вещни
права върху недвижими имоти и наследствени права, включващи недвижими имоти. Не
се допуска извършване на сделка с недвижим имот, ако прехвърлителят има непогасени
публични задължения за процесния имот. Те се удостоверяват от данъчния орган в
документ, наречен удостоверение за данъчна оценка. За да не може собственик да
продава имота си при наличие на публично задължение, законът е поставил
ограничение за срока на действие на удостоверението за данъчна оценка. Издадените
до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчни оценка са валидни до тази
дата, а издадените след тази дата – до края на текущата година.
Пазарна оценка
За съставяне на пазарното оценяване на даден имот се ползват три основни подхода за
остойностяване, като всеки един от тях включва множество методи за оценка. Изборът
на подход и метод за определяне на пазарна оценка става от специалисти, наречени
лицензиран оценител или експерт-оценител и зависи от много фактори – вида и
характеристиката на конкретния имот, целта на оценка, наличната пазарна информация
и др.
Видове подходи са следните:
1. Разходен – оценката на имот при този подход представлява определяне на всички
присъщо необходими разходи за придобиване на имот – цена, държавни и нотариални
такси, банкови такси и др. Този подход е най-близък до традиционното мислене.
2. Приходен – този подход се основава на възможността имотът да генерира доходи във
времето и от там да се определи неговата настояща стойност.
3. Пазарен – в този случай стойността на имота се получава като се обработи
информация за имотния пазар за предходен период от време и се направят пазарни
сравнения с отчитане на характеристиките на конкретния имот. Този подход се явява
основен.
При изготвянето на оценителен документ се използват и различни методи.
– Метод на пазарните аналози – при този най-популярен метод стойността на
недвижимия имот се определя чрез пряко сравнение на оценявания имот с други
подобни недвижими имоти, с местонахождение в непосредствена близост до
оценявания имот или в сходен ценови район, които са били оферирани, продадени или
наети в през последните месеци преди датата на оценката. Този метод е приложим само
при наличието на информация за сделки с подобни имоти.
– Метод на приходите – при този метод се определя чистия годишен приход от
недвижимият имот след като се приспаднат всички разходи като поддръжка, данъци и
такси, застраховки, разходи за подръжка и отдаване под наем като комисионни и т.н. В
зависимост от това, дали имотът се използва от собственика, или е отдаден под наем
могат да се приложат две техники – на директната капитализация и на дисконтираните
парични потоци.
Директна капитализация се прилага, когато се оценява имот, използван от своя
собственик. Пресмятат се потенциалните годишни приходи от отдаването на имота
под наем. След това се приспадат разходите, свързани с поддръжката на сградата и
се получава потенциалната оперативна печалба от имота. Тази печалба се
капитализира посредством нормата на капитализация за подобен вид имоти.
Дисконтираните парични потоци се използват като техника за оценяване в случаите,
когато обектът на оценката е сграда, която предлага площи под наем. Обикновено
се правят 10-годишни прогнози за бъдещата оперативна печалба от имота. След
като се дисконтира с подходяща норма на капитализация, се получава стойността на
сградата по метода на приходите.
– Метод за определяне на цената при замяна – иновативен метод, който е подходящ при
определянето на цената на недвижим имот, който ще бъде заменен срещу друг имот
или срещу други стоки и/или услуги. Този метод е комбинация от метода на пазарните
аналози и метода на приходите. Има за цел да посочи максимално най-високата реална
цена на имота, която да не ощети собственика ако той реши да направи замяна.
– Метод за определяне на ликвидна цена – чрез този метод се определя цената на
недвижим имот, който е необходимо да се реализира в максимално кратки срокове за
продажба или за отдаването му под наем. Сроковете се определят от настоящото
състояние на пазара в района където се намира недвижимият имот. Този метод не е
приложим при всички видове имоти. За определянето на ликвидната цена се взимат в
предвид най-ниските ценови равнища при, които са се реализирали сходни по
параметри и местонахождение имоти.
Понякога се налага, в зависимост от това за какво ще се използва оценяването, да се
приложат минимум два метода за оценка. Резултатите от тях, с използването на
тежестни коефициенти за всеки метод, служат за определяне на заключението за
справедлива пазарна стойност на имота.
Оценката на един и същи обект за различна цел и нужди може да бъде различна.
– Когато се оценява един имот за продажба, се търси средната му стойност,
съобразена с пазара на имоти.
– Ако имотът предстои да бъде обявен на търг, се изготвя тържищна оценка. При
нея се търси минимална стойност, за да може в процеса на наддаване да се
достигне до максималната цена и да се постигне баланс между интересите на
продавача и купувача.
– Когато имаме необходимост от оценка на имот за сключване на застраховка, в
този случаи оценителят оценява ситуацията с оглед на евентуалните щети и
средства, които ще бъдат необходими за възстановяване на имота.
– Оценката на имот, който ще служи като гаранция за получаване на заем или
ипотека, се нарича ипотечна оценка. При нея се отчита бързата ликвидност и
способността имотът да се продаде в минимални срокове.
– При съдебните оценки експерт-оценителят трябва да има познания по
процесуалното законодателство.
– Съществуват и оценки за наем, при които клиентът трябва да получи съвет каква
наемна цена ще е подходяща за дадения имот, съобразно пазара на наемите в
момента.
– Във връзка с нуждите на процесите на приватизацията се изготвя и
приватизационна оценка на недвижима собственост.
– Изготвянето на историческа оценка е свързана с реституцията на редица
отчуждени навремето имоти. При този вид оценка на имота голяма роля играе
факторът време, както и дали имотът предмет на реституция не е погинал
(унищожен). В тези случаи експерт-оценителят определя каква е била
стойността на имота, ако все още съществува на пазара. По този начин бившият
собственик може да бъде обещетен справедливо.
Важно е да се знае, че дейността на оценителите е регламентирана в закон. При
изготвянето на всяка оценка оценителят декларира, че е незаинтересовано лице.
Крайният продукт, оценката, представлява заключение за стойност имота, а не за
цената му.
Автор: Владислава Галева