Законна ипотека

чл.168 на ЗЗД са предвидени 2 случая при които се учредява т. нар законна ипотека. В първият случай, правото на “законна ипотека” има отчуждителят на недвижим имот върху отчужденият имот, за обезпечаване на вземанията по договора. Втората хипотеза визира случая когато тя е в полза на съделителят, на когото се дължи допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване. Тук законната ипотека може да бъде учредена както при доброволна така и при съдебна делба между съделителите. Съглано ал.2 на чл.168 от ЗЗД законната ипотека се вписва по молба на кредитора, същата трябва да отговаря на всички условия визирани в чл.167 ал.2 от ЗЗД, към молбата кредиторът прилага и препис от акта за отчуждаване или делба.

 

Договорна ипотека

Разпоредбите на чл.167 от ЗЗД, уреждат материята относно сключването и формата на ипотечният договор, като трябва да се подчертае, че действителен е само договорът за ипотека, сключен под формата на нотариален акт, вписан е и лицето което учредява ипотеката е собственик на недвижимият имот върху който тя ще тежи. Договорът трябва да съдържа всички изброени в ал.2 на същият член задължителни елементи: като трите имена на страните по него, тяхното местожителство и постоянен адрес, занятието което упражняват кредитора и длъжника, а така също и занятието на собственикът на недвижимият имот, ако обезпечава с него едно чуждо задължение, други законово определени и задължителни елементи. Ипотеката ще бъде недействителна тогава когато от договора не става ясно или има непълноти относно длъжникът и размера на задължението му, кредиторът, както ако има неизвестност относно тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата за която се учредява ипотеката – чл.170 от ЗЗД. В ипотечният договор следва да бъде индивидуализирано главното вземане, което от своя страна може да бъде парично или не парично Ако става въпрос за т.нар. не парични вземания следва в ипотечният договор да се посочи сумата за която ипотеката се учредява и до размера на който ипотекарният кредитор може да се удовлетвори. Тук трябва да подчертаем, че ипотеката обезпечава ипотекарният кредитор винаги и само до вписаният размер на вземането, т.е в случай че размерът на вземането се увеличи след вписване на ипотеката, същата ще обезпечава ипотекарният кредитор до размера на сумата вписана в нея, за това ако задължението е лихвоносно в ипотечният договор трябва да бъдат описани и лихвите, независимо от това какви са те по характер, т.е дали са от категорията на възнаградителните или на обезщетителните. В чл.174 от ЗЗД изчерпателно са изброени случаите в които не е необходимо да се направи изрично вписване за определена категория вземания – пр. за разноските за учредяването и подновяването, за съдебните разноски и за разноските по принудителното изпълнение.

 

Предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот

На основание чл. 19 от ЗЗД предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот, трябва да се сключи в писмена форма. Нотариална заверка на подписите на страните не е необходима, но ако все пак се направи, тя дава възможност на страните по договора да ползват същия като извънсъдебно изпълнително основание при евентуално неизпълнение на задълженията по него и възникване на нужда от връщане на дадените по договора суми. За да е действителен предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – това са страните по окончателния договор (продавач/и и купувач/и) и цена. Нищожният предварителен договор за сключване на определен окончателен договор за продажба на недвижим имот не поражда никакви права и задължения и не може да стане действителен. След обявяването му за нищожен всяка от страните по него е длъжна да върне на другата всичко, което е получила от нея на основание чл. 34 ЗЗД. При неизпълнение на предварителния договор, било от страна на собствениците на имота или от страна на купувачите по него, всяка от страните по договора може да предяви иск за сключване на окончателния договор, като в такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в сила. Ако насрещната страна, счита че ищецът е неизправен, тя може да се брани с възражение за неизпълнен двустранен договор съгласно чл. 90 ЗЗД. Чрез иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страната по предварителния договор упражнява правото да иска от другата страна да изпълни задължението си по договора и сключи окончателен договор, а именно да се прехвърли правото на собственост. В този случай вещното право върху недвижимия имот – предмет на предварителния договор се прехвърля с влизане на решението в сила. Съдебното решение замества сключването на окончателен договор, който, ако страните сключеха без намесата на съда, следва да бъде извършен пред нотариус по местонахождението на имота.

 

Необходими документи за продажба на земеделска земя.

  1. Документ за собственост – нотариален акт за собственост /констативен/, нотариален акт за сделка – продажба, дарение, замяна, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др. или решение на Поземлена комисия за възстановяване на собствеността. Ако имотът е поделен – освен документа за собственост, представя се и договора за доброволна делба, респ. влязлото в сила съдебно решение за извършената делба.

Ако титулярa по документа за собственост е починал, собственици са неговите наследници по закон или завещание. Легитимират се с акт за смърт и удостоверение за наследници – респ. завещание. Ако имотът е придобит на възмездно основание по време на брака на  лицето, фигуриращо в документа като приобретател – продажба, замяна, прехвърляне срещу издръжка и гледане, то този имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност , т.е. в сделката ще участва и съпругът, а ако е починал – наследниците му. Удостоверението за наследници се издава от общината по последното местожителство на починалото лице и има валидност 6 месеца. Ако лицето е възпрепятствано да се яви при извършване на сделката, следва да снабди друго лице по своя преценка с пълномощно, което трябва да бъде изрично – да се посочи за кой недвижим имот се дава право на разпореждане, какви сделки може да извършва пълномощника, да има ли право да преупълномощава други лица, да има ли право да договаря сам със себе си, например да сключи сделката и като купувач – лично или като пълномощник на купувача и пр. Пълномощното може да не е ограничено със срок. Задължително обаче същото следва да бъде съпроводено от два вида декларации, които са лични и следва подписа върху тях да се удостовери от  пред нотариус, обикновено заедно с пълномощното, за да може да се извърши сделката в негово отсъствие – декларация за гражданство или  гражданско състояние по чл. 25 ал. 7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и за липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. 264 ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Последната декларация важи  само за текущата година.

  1. Скица – издава се от Общинската служба ”Земеделие и гори” и също е валидна 6 месеца.
  2. Удостоверение по чл. 264 ал. от ДОПК – за данъчна оценка – също важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок / напр., че важи да първото полугодие/ .
  3. Документ за самоличност – лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Земеделска земя чрез сделка – покупка, дарение и пр. може да придобиват само българските граждани и юридическите лица със седалище в България. Т.е. възможността чужденец да закупи земя е налице само, ако същият има регистрирано дружество на свое име в България.